Blog

Anul trecut, Executivul a elaborat un plan de funcționare a programului pe următorii cinci ani, adică până în 2021.

Potrivit strategiei propuse de Ministerul Finanțelor la finele lui 2016, programul Prima Casă va beneficia anul acesta de un plafon de garantare de 2,5 miliarde de lei. La această sumă se adaugă și fondurile rămase nefolosite anul trecut, adică aproximativ 175,5 milioane de lei. Asta înseamnă că românii interesați de accesarea unui credit co-garantat de către stat ar avea la dispoziție un total de 2,67 miliarde de lei. Ținând cont de evoluția consemnată anul trecut, această sumă ar satisface peste 27.000 de solicitări.

Cerere peste așteptări

Spre comparație, doar în primele nouă luni ale anului trecut au fost acordate garanții de circa 2,6 miliarde de lei, pentru credite în valoare totală de 5,2 miliarde de lei. Este necesar de precizat însă că, în 2016, cererea pentru programul guvernamental a fost stimulată – oarecum artificial, ar spune unii – de discuțiile și schimbările provocate de adoptarea legii dării în plată. Dat fiind că, odată cu reglarea avansurilor minime solicitate de către bănci pentru ipotecarele standard, lucrurile au revenit acum la normal, ar fi de așteptat ca solicitările pentru Prima Casă să se mai tempereze, iar suma propusă de către autorități să fie suficientă pentru nevoile pieței.

Jucătorii din piață sunt însă de părere că cererea pentru programul guvernamental se menține la cote ridicate și în 2017, astfel că în funcționarea acestuia pot apărea noi sincope. „Pe baza datelor din piață, estimăm că fondurile disponibile pentru finanțări prin intermediul programului Prima Casă vor fi epuizate cu mult înainte de sfârșitul anului”, se arată într-un raport de piață realizat recent de Coldwell Banker România. Potrivit reprezentanților companiei de consultanță, deciziile pe care le vor lua autoritățile în această privință vor afecta rezidențialul autohton.

Ajutor pe piața nouă, dar și pe cea veche

După aproape opt ani de funcționare, programul Prima Casă continuă să fie o „rotiță” importantă în mecanismului rezidențialului autohton. În București, spre exemplu, acest gen de finanțări ajung să reprezinte aproape 75% din achizițiile de locuințe noi din categoria „mass-market”, potrivit datelor Coldwell Banker. De precizat este că aici se încadrează aproape 60% dintre cele aproximativ 12.000 de unități locative anunțate spre livrare anul acesta în zona Capitalei (adică peste 7.200 de unități). Acest gen de locuințe sunt amplasate, de regulă, în zone mărginașe ale orașului sau în interiorul marilor cartiere și au prețuri de 700-950 de euro pe metru pătrat util. Proiectele din care fac parte beneficiază în general de acces la rețeaua publică de transport în comun, au finisaje de calitate medie și suprafețe similare cu cele ale locuințelor vechi.

Și segmentul apartamentelor vechi beneficiază de condițiile accesibile de finanțare ale programului guvernamental. Potrivit raportului citat, acestea continuă să fie o opțiune viabilă pentru cumpărători, dat fiind stocul relativ redus de locuințe noi care să corespundă cerințelor acestora. Poate că cel mai important avantaj al blocurilor ridicate înainte de Revoluție este localizarea favorabilă – în consonanță, desigur, cu prețul mai mic de vânzare comparativ cu proiectele noi din aceleași zone.

Programul ”Prima casă” 2017 va avea alocat, conform strategiei, un plafon total de garantare de 2,67 miliarde de lei, din care 2,5 miliarde de lei reprezintă plafonul nou alocat printr-o Hotărâre adoptată astăzi de Guvern, restul de 175,5 milioane lei reprezentând diferența rămasă nealocată sau neutilizată din anul 2016.

Normele metodologice de implementare a programului „Prima casă” au fost modificate în ședința de astăzi astfel încât să fie armonizate cu modificările aduse acestui program prin Ordonanța de Urgență a Guvernului nr. 97/2016.

Astfel, se introduce un nou set de definiţii ale locuinţelor care se pot achiziţiona/construi prin Program. Prin locuinţă nouă, în sensul Programului „Prima casă”, se înţelege orice imobil care respectă cerinţele pentru a fi încadrat în categoria imobilelor cu destinaţia de locuinţă, recepţionat la terminarea lucrărilor cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat. Locuinţele supuse unor lucrări de intervenţie în vederea consolidării şi/sau reducerii riscului seismic cu cel mult 5 ani înainte de data solicitării creditului garantat, vor fi asimilate locuinţelor noi.

De asemenea, se reglementează ca termenul de 5 ani aplicabil în cazul locuinţelor noi şi/sau consolidate să fie calculat în funcţie de data efectuării recepţiei la terminarea lucrărilor, având ca punct final data solicitării creditului garantat.

Totodată, în cuprinsul normelor metodologice se introduce sintagma „proporţional cu procentul de garantare” în cadrul referirilor la împărţirea proporţională a riscurilor şi pierderilor, respectiv la procentul egal de garantare, sintagmă care reflectă procentul diferenţiat în funcţie de categoria de locuinţă achiziţionată în cadrul Programului.

Pentru simplificarea proceselor şi evitarea birocratizării excesive a acestora, Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru Intreprinderi Mici și Mijlocii (FNGCIMM) preia sarcina emiterii acordurilor pentru radierea ipotecilor şi a interdicţiilor de înstrăinare şi grevare prevăzute de lege în cazul rambursării integrale anticipate sau la termen a finanţărilor garantate, precum şi în cazul respingerii cererilor de plată având impact strict asupra activităţii de monitorizare a garanţiilor emise în cadrul Programului ”Prima casă”.

De asemenea, FNGCIMM are obligația efectuării unei evaluări anuale în numele și contul statului, a modului de utilizare a plafoanelor de garantare de către finanțatorii participanți în Program pe baza criteriilor și procedurii aprobate prin ordin al ministrului Finanțelor Publice, cu scopul de a optimiza alocarea plafonului anului următor.

Informații suplimentare:

Potrivit OUG nr.97/2016 pentru modificarea şi completarea art. 1 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 60/2009 privind unele măsuri în vederea implementării programului „Prima casă”, statul garantează în proporție de maximum 50% valoarea creditelor acordate pentru achiziția de locuințe noi și/sau consolidate în cadrul programului guvernamental ”Prima casă”, în timp ce creditele pentru locuințele care nu se încadrează în aceste categorii sunt garantate de stat în proporție de maxim 40%. În ambele cazuri, procentul de garantare este raportat exclusiv la creditul care se doreste a fi contractat prin Programul Prima casă.

Descarcă Hotărârea Guvernului (PDF)

Deși a înregistrat o cerere-record anul trecut, este evident că programul de stat nu mai reprezintă singura opțiune pentru clienți.

Putem spune că, pe parcursul perioadei de recesiune economică, programul Prima Casă a fost „pâinea și sarea” cumpărătorilor de locuințe din România. Pentru mulți, acesta reprezintă în continuare cea mai accesibilă modalitate de achiziție. În condițiile în care piața a intrat într-o nouă etapă de dezvoltare, este de așteptat însă ca influența programului de stat să se diminueze, iar băncile și clienții să găsească soluții alternative de finanțare – o tendință ai cărei „muguri” se văd deja!

Strategie cincinală

Pe fondul cererii crescute de credite co-garantate de către stat, provocate de legea dării în plată, reprezentanții Guvernului au elaborat la finele anului trecut o strategie de desfășurare a programului pe următorii cinci ani, între 2017 și 2021. „Pentru Prima Casă am constatat că e nevoie de ceva predictibilitate. De aceea am propus o strategie pe cinci ani, astfel încât atât clienţii, atât persoanele fizice, cât şi constructorii sau cei care deţin locuinţe şi vor să le vândă să-şi poată face un proiect pe mai mult de un an”, explica, la vremea respectivă, Ministrul Finanțelor, Anca Dragu.

Potrivit strategiei menționate, cei care se gândesc să solicite un credit co-garantat de către stat vor avea la dispoziție un plafon în valoare de aproximativ 2,5 miliarde de lei în 2017; suma alocată de autorități va scădea însă la 2 miliarde de lei în 2018, 2019 și 2020 și, în cele din urmă, la 1,5 miliarde de lei în 2021. Oficialii Guvernului precizează că această reducere treptată de fonduri are ca scop diminuarea intervenției statului pe piața imobiliară, pornind de la presupunerea (și așteptarea!) că piața ipotecară va continua să se dezvolte în următorii ani, iar accesul clienților la soluții alternative de creditare se va îmbunătăți.

Crește popularitatea ipotecarelor standard

Chiar după un an ca 2016, care a consemnat o cerere-record pe segmentul Prima Casă, această așteptare a autorităților nu pare a fi nefondată, după cum reiese din experiența de vânzări a unor dezvoltatori. În cadrul ansamblului rezidențial bucureștean The Park Apartments, spre exemplu, doar 18% dintre clienții de anul trecut au apelat la programul Prima Casă, în vreme ce o treime dintre cumpărători au plătit cash pentru locuințele achiziționate, iar 50% au optat pentru alte tipuri de credite ipotecare. „2016 a fost un an foarte agitat, cu multe evenimente, mai degrabă cu un efect psihologic auspra pieței. Clienții nu știau clar care sunt opțiunile pe care le au la dispoziție. Acesta este motivul care ne-a determinat să cooptăm în echipa de vânzări un fost broker bancar cu o experiență în acest domeniu mai mare de patru ani, al cărui rol a fost acela de a le explica clienților care sunt opțiunile cele mai bune, adaptate în funcție de fiecare caz. De altfel, au existat în piață produse financiare care au răspuns nevoii clienților noștri”, a explicat, pentru Imobiliare.ro, Silviu Grigorescu, directorul general al Hanner România, compania dezvoltatoare.

Clienții cu venituri superioare, tot mai activi

Un rol important în depășirea „paradigmei Prima Casă” l-a avut, desigur, readaptarea ofertelor băncilor la nevoile pieței și ale consumatorilor – este semnificativ că, la scurt timp de la intrarea în vigoare a dării în plată, acestea au revenit, în mare parte, la un nivel mai accesibil al avansurilor solicitate. Demnă de luat în seamă este însă și ieșirea din expectativă a unei categorii de consumatori cu venituri superioare, pentru care plata unui avans mai mare de 5% nu reprezintă așa o problemă. Astfel, în cadrul ansamblului The Park, un sfert dintre vizitatorii din anul 2016 lucrează în domeniul IT sau în business-uri conexe. „Segmentul mediu-superior a devenit foarte activ în piață în ultimii doi ani. Noi am reușit să gândim un produs adaptat pe nevoile acestui segment, cu un accent foarte mare pus pe calitatea construcției, pe serviciile oferite comunității sau pe consultanța acordată pe parcursul întregului proces de achiziție”, explică Silviu Grigorescu.

O soluție încă populară

Chiar dacă dominația programului Prima Casă începe să slăbească, acesta rămâne, deocamdată, un sprijin important pentru rezidențialul autohton – mai ales pe segmentul locuințelor mai ieftine. Potrivit estimărilor Coldwell Banker România, programul guvernamental continuă să reprezinte principalul motor de vânzări pe segmentele low și mass-market, putând să ajungă – și chiar să depășească – o cotă de 70% din totalul tranzacțiilor, în funcție de proiect. „Anunțul recent al autorităților potrivit căruia programul Prima Casă va fi continuat până în 2021 va spori gradul de prectibilitate al pieței rezidențiale, atât pentru investitori, care vor putea să își realizeze temeinic planurile de business, cât și pentru potențialii cumpărători, care nu vor mai lua decizia achiziționării unei noi locuințe într-o perioadă dominată de incertitudine”, sunt de părere reprezentanții companiei de consultanță.